"세입자 동의 없이는 집 맘대로 못 판다"

국토부 또 `땜질 유권해석`

"계약후 세입자 말바꾸기 못해"

`악덕세입자` 제동은 걸었지만

세입자 동의 증거 있어야 유효

위로금요구 등 부작용 속출할듯

앞으로 집주인들은 세입자 동의 없이는 집을 마음대로 팔지 못할 수도 있게 됐다. 실거주하려는 매수인에게 집을 팔 때 ‘전세 만기 때 갱신청구권을 쓰지 않겠다’는 세입자의 동의가 필요하기 때문이다. 이 합의 없이 매도한다면 세입자의 갱신청구로 새 집주인이 실거주할 수 없어 계약이 파기될 수 있다. 동의 없이 팔려면 실거주 매수인이 아닌 갭투자자에게만 팔아야 하는 셈이다. 다만 임대차법 개정안이 시행되기 전에 체결된 계약은 세입자 동의가 필요없다.

 

실거주를 목적으로 전세 낀 집을 샀지만 이미 세입자가 계약갱신청구권을 행사해 놓은 상태라면 집을 기존 세입자에게 양보하고 2년을 기다려야 한다.

 

10일 국토교통부에 따르면 국토부와 법무부는 최근 세입자가 있는 상태의 주택 매매와 관련한 계약갱신청구권 행사에 대한 유권해석 내용을 정리했다.

국토부가 밝힌 원칙은 '임차인이 최초 계약갱신을 요구한 시점의 집주인이 누구인지, 갱신 거절 사유(실거주 등)가 누구에게 있는지 등을 기준으로 판단한다'는 것이다. 다시 말해 실거주 매수인이 이전 등기를 마친 상태라면 직접 거주를 이유로 갱신 거절을 할 수 있지만 매매계약만 체결한 상태에선 갱신 거절을 하지 못한다는 것이다.

 

선의의 피해자를 막기 위한 예외는 있다. 주택임대차보호법 제6조의3 1항 9호에는 ‘임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있을 때 세입자의 계약갱신요구권을 거절할 수 있다’고 명시하고 있다. 국토부는 이 예외 사항을 크게 두 가지로 정리했다.

 

첫째는 법 시행일인 7월31일 이전에 매도인과 실거주 매수인이 계약을 체결한 경우다. 이 법의 시행을 모른 상태에서 임대차계약이 종료되면 세입자가 나갈 것이라 생각하고 체결한 계약인 만큼 보호되어야 한다는 해석이다.

 

예외는 있지만 매도인 입장에서는 결국 마음대로 집을 팔기가 더욱 어렵게 됐다. 실거주 매수인에게 팔기 위해서는 세입자의 동의가 필수적이기 때문이다. 세입자가 동의하지 않는다면 임차거주를 인정하는 사람에게만 매각할 수 있다. 즉, 전세를 끼고 매수할 갭투자자를 찾아야 하는 것이다.

 

한 업계 전문가는 "매도인은 계약갱신요구권을 쓰지 않은 임차인이 세입자로 있을 동안은 매도할 생각을 접는 게 나을 것 같다"며 "불가피하게 팔아야 한다면 충분한 사례금을 주고 세입자와 협의해야 할 것"이라고 말했다.